Inilah cara kerja komunitas pensiunan perawatan berkelanjutan dan mengapa beberapa di antaranya bangkrut

Kebangkrutan Edgemere di Dallas dan tiga komunitas pensiunan perawatan berkelanjutan di Texas menimbulkan pertanyaan tentang kelangsungan model bisnis yang memerlukan biaya masuk yang besar.

Biaya masuk menjamin penghuni mendapatkan tempat tinggal di fasilitas tersebut, terlepas dari tingkat perawatan yang mereka perlukan di masa depan, apakah itu bantuan hidup, perawatan memori, atau perawatan terampil. Dan persentase biaya tersebut sering kali dapat dikembalikan kepada penduduk atau ahli warisnya.

Namun CCRC adalah proyek padat modal yang biasanya memerlukan obligasi untuk membiayai konstruksinya. Artinya masyarakat yang menggunakan model biaya akses tidak hanya harus memenuhi kewajiban utang kepada pemegang hipotek dan biaya pemeliharaan rutin, namun juga siklus pembayaran kembali simpanan ketika penduduk pindah atau meninggal.

Inilah yang perlu Anda ketahui tentang CCRC, mulai dari cara mereka menghasilkan uang hingga cara mereka diatur dan mengapa beberapa orang berakhir di pengadilan kebangkrutan.

Bagaimana CCRC bekerja

Bagi penduduk yang membayar biaya masuk untuk masuk CCRC, biaya tersebut diimbangi dengan fakta bahwa biaya bulanan mereka tidak bertambah atau meningkat sangat sedikit karena diperlukan tingkat perawatan yang lebih tinggi. Para pendukungnya mengatakan hal ini menawarkan prediktabilitas pengeluaran yang lebih baik dan menghemat uang sepanjang hidup seseorang. Seringkali persentase dari biaya masuk dapat dikembalikan kepada penduduk ketika ia pindah atau kepada ahli waris ketika mereka meninggal, asalkan penduduk baru pindah dan membayar biaya masuk baru. Jika CCRC kesulitan mengisi unit, hal itu bisa memakan waktu bertahun-tahun.
Peraturannya berbeda-beda di setiap negara bagian, namun di Texas, CCRC dapat menggunakan pembayaran biaya akses untuk biaya operasional dan kewajiban utang setelah mencapai tingkat kelayakan tertentu.
Biaya masuk rata-rata CCRC di pasar Dallas adalah $435,254, menurut data dari Pusat Investasi Nasional untuk Perumahan Lansia di Maryland.
Beberapa CCRC tidak memerlukan biaya di muka tetapi membebankan biaya bulanan. Pembayaran ini biasanya lebih tinggi.
Pada akhir tahun 2021, data NIC menunjukkan bahwa sekitar 74% unit tempat tinggal mandiri CCRC di AS dibayar dengan biaya akses dibandingkan sekitar 26% yang memungut sewa bulanan. Ketika penduduk beralih ke hidup dengan bantuan, persentase ketergantungan pada biaya masuk turun menjadi 55%, kemudian naik sedikit menjadi 60% untuk perawatan memori dan turun lagi menjadi 46% untuk perawatan. Hal ini karena jika seorang penduduk berpindah langsung ke tahap perawatan yang lebih tinggi, seringkali tidak diperlukan biaya masuk.
Thomas Califano, mitra dalam kelompok restrukturisasi firma hukum Sidley Austin, mengatakan menurutnya model CCRC tidak akan berjalan tanpa akses simpanan untuk mendanai operasi. CCRC adalah proyek padat modal yang memerlukan kampus besar dengan fasilitas dan layanan tingkat tinggi, termasuk perawat terampil. “Ini bukan cara yang murah untuk menua,” katanya. “CCRC tidak akan berfungsi jika biaya masuknya disisihkan sepenuhnya. Ini harus dilakukan untuk melunasi hutang hipotek.”
CCRC biasanya menghasilkan uang dari biaya masuk, biaya bulanan, dan biaya untuk layanan opsional seperti layanan pangkas rambut dan kecantikan. CCRC dengan tingkat hunian yang tinggi umumnya dapat menopang masyarakat dengan biaya bulanan dan biaya lain yang dihasilkan dari aktivitas seperti pembelian makanan. Namun ketika tingkat hunian menurun akibat meningkatnya persaingan dan peristiwa seperti pandemi global, model tersebut mulai runtuh.
CCRC dapat bersifat nirlaba atau nirlaba, dengan sebagian besar komunitas kontrak perawatan jiwa bersifat nirlaba. CCRC nirlaba umumnya diharuskan beroperasi untuk tujuan amal dan oleh karena itu kecil kemungkinannya untuk meminta penduduk untuk mengosongkan rumah jika mereka kehabisan uang. Misalnya, organisasi nirlaba Stayton di Museum Way di Fort Worth mengatakan di sisinya situs web bahwa bagi penduduk yang kehabisan sumber dayanya, Stayton memiliki rencana untuk melindungi kesulitan keuangan yang memungkinkan mereka untuk tetap tinggal.
CCRC yang berhasil tidak terlalu membebani salah satu dari empat tingkat layanan atau pada biaya akses atau pembayaran biaya layanan, kata Michael Lincoln, kepala sekolah di GreenRock Capital di California, yang menyediakan modal untuk pengembangan bagi pemilik layanan kesehatan dan properti komersial. . “Diversifikasi sangat membantu dalam mengelola risiko operasional,” katanya.

Bagaimana CCRC diatur

Tidak ada pengawasan federal terhadap CCRC. Departemen Asuransi Texas adalah regulator utama CCRC di negara bagian tersebut, dan kantor jaksa agung adalah lembaga penegak hukumnya.
Beberapa negara bagian mengharuskan CCRC untuk memiliki cadangan uang tunai dalam jumlah tertentu sehingga mereka dapat membayar kembali pembayaran penduduk jika mereka mengalami kesulitan keuangan atau peristiwa bencana. Texas tidak. “Saya rasa sebagian besar warga merasa uang akan selalu ada. Dan jika semuanya berhasil, maka itu akan terjadi,” kata David Drumm, partner di firma hukum Carrington Coleman yang berbasis di Dallas, yang mewakili sebuah keluarga dalam kasus kebangkrutan Edgemere. “Tetapi jika stabilitas tidak dapat dipertahankan dan pemilik serta kreditur terjamin menyita seluruh asetnya, lalu apa?”
Katherine Pearson, seorang profesor hukum senior di Dickinson Law School di Penn State University dan pakar CCRC nasional, mengatakan Texas berada di tengah-tengah kelompok dalam hal seberapa ketat negara bagian mengatur CCRC. Texas memiliki sistem peraturan berbasis keterbukaan yang mengharuskan CCRC untuk memberikan informasi akurat kepada konsumen tentang cara mereka beroperasi, apa yang diatur dalam kontrak, dan cara mereka menangani keuangan.
CCRC dengan kontrak yang memerlukan biaya akses lebih dari tiga bulan pembayaran harus mendapat lisensi dari TDI, kata juru bicara lembaga tersebut Ben Gonzalez. Ada 36 CCRC berlisensi di Texas. TDI meninjau pengungkapan CCRC dan laporan keuangan setiap tahunnya, katanya.
Ketika CCRC mengalami kesulitan keuangan, TDI bekerja sama dengan pemilik dan manajemennya untuk mengatasi kekhawatiran dan melindungi warga, kata Gonzalez. Hal ini dapat mencakup menempatkan CCRC di bawah pengawasan, dimana tindakan tertentu memerlukan persetujuan terlebih dahulu dari TDI, katanya. Jika CCRC mengajukan kebangkrutan, kantor kejaksaan agung mewakili TDI dan mengadvokasi “persetujuan rencana kebangkrutan yang memastikan kontrak penduduk saat ini dihormati,” katanya.

Bagaimana CCRC mendapat masalah

CCRC memerlukan investasi yang signifikan antara lain untuk konstruksi awal, renovasi, pembaruan kondominium, pusat kebugaran, spa, kolam renang, dan profesional terampil. Anggaran Edgemere tahun 2021 yang termasuk dalam pengajuan kebangkrutannya menunjukkan kategori layanan umum dan administrasi, pemeliharaan, tata graha, makanan, perawatan warga, dan rekreasi dengan total biaya operasional sebesar $32,7 juta.
Untuk meningkatkan modal guna membangun CCRC, obligasi dijual kepada investor untuk membayar pembangunan. Masyarakat kemudian harus membayar utangnya dari pendapatannya, yang berarti CCRC harus terus mempertahankan okupansi yang tinggi. CCRC harus menargetkan tingkat hunian setidaknya 90%, namun lebih tinggi lebih baik, kata Kepala Ekonom NIC Beth Mace.
Ketergantungan pada menjaga tingkat hunian tetap tinggi membuat CCRC rentan terhadap perubahan tingkat hunian, kata Califano.
CCRC juga dirugikan oleh pembangunan yang berlebihan sebagai persiapan menghadapi generasi baby boomer yang menua, terutama unit tempat tinggal yang dibantu, yang menyebabkan meningkatnya persaingan, kata Mace. “Terlalu banyak persediaan yang tidak bisa diserap pasar,” katanya. “Tapi itu sangat bergantung pada geografi.” Dallas memiliki 19 properti yang sedang dibangun yang dilacak oleh NIC, kata Mace. Jumlah ini lebih rendah dibandingkan 41 proyek yang sedang dibangun pada tahun 2015, namun lebih tinggi dari rata-rata nasional.

Bagaimana pandemi ini mendorong beberapa orang ke jurang kehancuran

CCRC yang berjuang untuk mempertahankan tingkat hunian sebelum COVID-19 semakin tertinggal selama pandemi. Beberapa diantaranya tidak mampu memenuhi pembayaran kepada pemegang hipotek atau tertinggal dalam menyewakan unit untuk menjaga siklus pembayaran kembali penduduk.
Empat puluh dua persen organisasi layanan kesehatan, termasuk organisasi perawatan jangka panjang, gagal memenuhi perjanjian hipotek atau pinjaman dalam 12 bulan terakhir, menurut Survei CFO Layanan Kesehatan BDO 2022. Sebanyak 25% lainnya mengatakan mereka khawatir akan gagal bayar di tahun mendatang.
Ketika CCRC tertinggal dalam hal staf, sulit untuk pulih, kata Califano. “Jika Anda terlambat enam bulan dalam hal perpindahan orang, itu bisa berdampak negatif sehingga Anda tidak bisa mengejar ketinggalan,” katanya.
Tingkat hunian rata-rata untuk 23 CCRC di Dallas turun dari 85% dalam tiga bulan pertama tahun 2020 menjadi 79,9% untuk periode yang sama pada tahun 2022, kata Mace dari NIC.

Apa yang terjadi pada warga yang bangkrut

Penduduk CCRC saat ini tidak dianggap sebagai kreditor dalam kasus kebangkrutan karena pengembalian biaya akses belum diaktifkan. Mereka biasanya ingin melindungi kontrak perawatan jiwa dan pembayaran kembali di masa depan.
Mantan penghuni atau ahli warisnya umumnya dianggap sebagai kreditor tanpa jaminan yang harus bekerja untuk melindungi pelunasan biaya masuk mereka. Mereka tidak mempunyai pilihan untuk memberikan suara pada rencana kebangkrutan dan biasanya diwakili oleh komite kreditor tanpa jaminan, dengan biaya pengacara ditanggung oleh CCRC.
Ada kasus di mana penduduk atau ahli waris mereka kehilangan sebagian atau seluruh biaya akses mereka, namun pengacara yang menangani kasus tersebut mengatakan bahwa operator dan pemegang obligasi umumnya ingin membuat rencana di mana setiap orang dibayar. Jika ahli waris tidak membayar kembali, kepercayaan terhadap model tersebut akan hilang, dan tingkat hunian bisa turun. Jarang ada mantan penghuni dan ahli warisnya yang tidak mendapatkan imbalan apa pun, namun ada kasus di mana mereka hanya mendapat 10% hingga 15%, kata Kristina Wesch, salah satu ketua kelompok praktik restrukturisasi dan transaksi bermasalah di Wiggin and Dana, yang memiliki kantor. . di Connecticut, New York, Pennsylvania, Florida dan Washington, DC
Klaim hipotek seringkali memiliki prioritas pembayaran yang lebih tinggi daripada klaim pembayaran tanpa jaminan dari penduduk dan ahli waris mereka karena utang hipotek biasanya dijamin dengan hipotek atau kepentingan jaminan lainnya dalam aset CCRC, kata Wesch. Apa yang diperoleh kembali oleh kreditor tanpa jaminan tergantung pada seberapa aman CCRC secara finansial ketika mereka keluar dari kebangkrutan, katanya.
Califano mengatakan dia telah melihat CCRC muncul dari Bab 11 dan berkembang pesat. Pada tahun 1980-an dan 1990-an terjadi kebangkrutan CCRC yang menyebabkan warga digusur. Namun Califano dan Pearson mengatakan mereka tidak mengetahui adanya kasus baru-baru ini yang menyebabkan warga mengungsi.
CCRC sering kali berupaya mengurangi utangnya, yang memakan waktu sekitar enam hingga delapan bulan, atau menjualnya kepada pemilik baru, yang biasanya memakan waktu lebih lama, bergantung pada proses peraturan negara bagian.

Apa yang ada di cakrawala

Lincoln dari GreenRock mengatakan dia melihat konsolidasi di antara operator CCRC. “Operator mencari ukuran dan skala untuk menyebarkan biaya operasional ke populasi dan wilayah geografis yang lebih besar dan hal itu membantu akses terhadap modal,” katanya.
Pearson mengatakan dia dapat melihat CCRC beralih ke model berbayar untuk layanan untuk menghilangkan kekhawatiran akan hilangnya biaya masuk. “Hal yang disayangkan bagi masyarakat adalah model biaya akses inilah yang memungkinkan mereka memiliki operasi yang didanai dan bermodal besar,” katanya.

Saran dalam memilih CCRC

Komisi Akreditasi Fasilitas Rehabilitasi mengatakan dalam panduannya tentang CCRC bahwa memilih CCRC yang tepat “dapat menimbulkan konsekuensi dan risiko gaya hidup dan finansial yang serius,” dan komisi tersebut “sangat menyarankan” untuk mempekerjakan seorang ahli keuangan untuk menilai kondisi keuangan CCRC mana pun yang sedang dipertimbangkan. . . Untuk saran dari CARF dalam memilih CCRC, Anda dapat mendownload panduannya di carf.org/Resources/RetirementLiving/

demo slot