Dallas Mengharapkan Rekor Protes Pajak Saat Pasar Perumahan yang Panas Meningkatkan Nilai Penilaian

Dallas County memperkirakan akan terjadi rekor jumlah protes penilaian pajak tahun ini karena pasar real estat yang sedang panas-panasnya meningkatkan nilai rumah dan bisnis.

Nilai properti yang lebih tinggi akan menjadi keuntungan bagi kota, kabupaten, dan distrik perpajakan sekolah dan rumah sakit, namun hal tersebut menciptakan tekanan finansial tambahan pada pembayar pajak Dallas.

Direktur Eksekutif Distrik Penilai Pusat Dallas dan Kepala Penilai Ken Nolan mengatakan kepada komisaris daerah pada pertemuan rutin mereka hari Selasa bahwa musim penilaian ulang tahun ini adalah tugas kantor terbesar dalam 40 tahun.

“Kami belum pernah melihat pasar real estate seperti ini,” kata Nolan dalam pengajuan tahunan ke pengadilan. “Kami belum pernah melihat apresiasi real estat di Dallas County seperti yang kami alami dalam dua tahun terakhir.”

Nolan mengatakan tahun ini menandai revaluasi kantor terbesar sejak tahun 1982, dengan lebih dari 603,000 akun perumahan dinilai kembali pada tahun 2022 — 90% dari seluruh rumah di Dallas County. Kantor tersebut memperkirakan akan mengirimkan sekitar 753.000 total pemberitahuan evaluasi, jumlah tertinggi yang pernah ada, menurut Nolan.

Undang-undang Texas mewajibkan Dallas County untuk menilai properti tempat tinggal antara 95% dan 100% dari nilai pasar. Sebanyak 90% rumah yang dinilai ulang tahun ini berada di luar kategori tersebut, kata Nolan.

Menurut kantor penilai, hampir 592,500 tempat tinggal dan lebih dari 663,600 dari seluruh properti mengalami peningkatan nilai pasar pada tahun 2022. Properti residensial di Dallas County mengalami peningkatan nilai lebih dari 24% dibandingkan tahun lalu, sementara properti komersial mengalami peningkatan sekitar 25%, menurut angka awal yang dirilis pada 9 Mei.

Tren ini berlanjut pada tahun ini. Pada bulan April, harga rata-rata sebuah rumah di Dallas – nilai pasar atau penjualan dibandingkan dengan nilai yang dinilai – adalah $370,000, dilaporkan minggu ini. April lalu, nilai mediannya adalah $305.300.

Meskipun peningkatan nilai pasar dapat menjadi keuntungan bagi pemilik rumah yang berencana memanfaatkan ekuitas rumah mereka, nilai penilaian yang lebih tinggi merupakan beban bagi pemilik rumah yang melihat tagihan pajak mereka meningkat tajam.

Nolan mengakui bahwa banyak warga Texas yang merasa tidak puas dengan sistem penilaian nilai pasar negara bagian tersebut, namun tetap menyebutnya sebagai “sistem terbaik di Amerika Serikat”.

Namun Komisaris John Wiley Price mempertanyakan apakah kenaikan harga yang ekstrim itu adil.

“Properti di Dallas Selatan beberapa tahun yang lalu seharga beberapa ribu dolar (sekarang) adalah properti bernilai jutaan dolar. … Dan ini benar-benar ‘pasar?’ Kata Harga.

Nolan mengatakan kantornya “berempati” terhadap pembayar pajak: “Kami melihat orang-orang datang dan kami mendengar ceritanya. … Hal-hal harus dilakukan untuk membantu pemilik rumah di negara bagian Texas.”

Komisaris Elba Garcia mempertanyakan apakah pemilik rumah yang mengalami kenaikan tertinggi dapat dengan mudah memprotes nilai-nilai yang mereka nilai. Nolan meyakinkan pengadilan bahwa protes dapat diajukan secara online atau melalui telepon – sebuah sumber daya yang penggunaannya meningkat pesat selama pandemi.

Anggaran daerah saat ini sebesar $1,6 miliar sebagian didanai oleh tarif pajak sebesar 22,8 sen per $100 nilai properti yang dinilai, turun dari 23,9 sen pada tahun sebelumnya.

Penilai Pajak Dallas County John Ames memuji para komisaris karena menawarkan pengecualian wisma maksimum yang diizinkan oleh undang-undang negara bagian.

“Setiap tahun beban pajak dialihkan ke masyarakat kelas bawah – kelas menengah ke bawah – dan ini adalah situasi yang buruk,” katanya.

Penilai utama mengaitkan kenaikan yang kuat ini dengan pasar perumahan yang bergejolak.

Dari empat kabupaten terbesar di Texas, Dallas County mengalami penurunan paling tajam dalam persediaan perumahan antara bulan April tahun lalu dan tahun ini, dengan 2,067 listing aktif, turun 31,2% dari tahun lalu.

Menurut Nolan, Dallas County memiliki persediaan rumah untuk dijual kurang dari satu setengah bulan; para ahli mengatakan pasokan normal adalah enam bulan, tambahnya. MetroTex Association of Realtors mempunyai angka yang lebih ketat lagi, melaporkan persediaan kurang dari satu bulan pada bulan April.

“Kami tidak punya banyak ruang tersisa,” kata Nolan. “Kita tidak akan pernah kembali ke masa tahun 80an dan 90an ketika kita memiliki rumah baru dalam jumlah besar setiap tahunnya – tempat-tempat tersebut kini telah hilang. Akan selalu ada kekurangan pasokan selama Dallas masih tetap diminati.”

Hingga Senin malam, kantor tersebut telah menerima sekitar 163.000 protes, yang sebagian besar ditujukan untuk properti perumahan, menurut kantor penilai. Nolan memperkirakan akan melampaui rekor yang dibuat dua tahun lalu, yaitu 178.000, dalam beberapa hari ke depan ketika protes lain datang melalui pos, dan menyebutnya sebagai “kegiatan protes terbesar dalam sejarah.”

Nolan sebelumnya telah merekomendasikan kepada komisaris agar setiap pemilik rumah memprotes penilaian mereka. Dia mendukung pernyataan itu pada hari Selasa, menambahkan, “Tidak ada yang mengetahui rumahnya lebih baik daripada orang yang memiliki rumah tersebut.”

Batas waktu untuk mengajukan protes adalah hari Senin, atau 30 hari setelah menerima pemberitahuan penilaian.