Ini adalah “kapal yang tenggelam” dengan persediaan kurang dari $420.000

Pemilik rumah Edgemere membalas tuntutan hukum yang menuduhnya mencoba melakukan torpedo bisnis komunitas pensiunan mewah Dallas, menggambarkan rumah mewah dalam pengajuan pengadilan baru sebagai “kapal yang tenggelam” yang “di ambang kehancuran finansial total.”

InterCity Investments, yang telah memiliki tanah di mana Edgemere berada sejak tahun 1948, melontarkan tuduhannya pada Minggu malam sebagai tanggapan atas keberatan terhadap rencana reorganisasi kebangkrutan Edgemere. Dia juga berkata Rencana keuangan Edgemere tidak termasuk pembayaran sewa yang jatuh tempo pada 1 Mei dan memperkirakan komunitas yang terdiri lebih dari 400 penduduk “mungkin sudah bangkrut secara administratif atau kemungkinan besar akan segera bangkrut.”

Edgemere memiliki uang tunai dan investasi kurang dari $420,000 dan kehilangan $2 juta per bulan untuk mengoperasikan fasilitas seluas 1,55 juta kaki persegi, InterCity Investments dikatakan dalam dokumen pengadilan. Kerugian bulanan tersebut tidak termasuk pembayaran sewa Edgemere sebesar $350,000 atau $930,000 yang dikeluarkan untuk biaya restrukturisasi.

“Sejujurnya, Edgemere adalah kapal yang tenggelam dan menyerap air lebih cepat daripada yang bisa diselamatkan,” kata pengajuan dari InterCity, sebuah perusahaan investasi real estat yang berbasis di Dallas dengan portofolio yang mencakup termasuk The Shoppes on Lovers, Travis Walk Mall di Uptown, Apartemen Terrace House di Uptown dan Miracle Mile Mall di Minnesota.

Mengutip penurunan pendapatan akibat pandemi COVID-19 dan pembekuan Texas tahun lalu, Edgemere mengajukan perlindungan kebangkrutan Bab 11 minggu lalu, sekaligus menggugat InterCity dan perusahaan ekuitas swasta Kong Capital. Dia diklaim dalam dokumen pengadilan bahwa kedua entitas bekerja sama untuk mengakhiri sewa tanah selama 55 tahun untuk mengambil kembali properti di salah satu lingkungan paling dicari di Dallas dan “mendapatkan rejeki nomplok” dari usaha baru.

InterCity menggambarkan gugatan tersebut sebagai “upaya terbaru Edgemere untuk mengalihkan perhatian … dari fakta yang tak terbantahkan bahwa mereka telah mengalami kerugian yang signifikan dan meningkat selama bertahun-tahun, ditambah dengan kesalahan pengelolaan keuangan, dan terus terang telah kehabisan dana untuk kemudian menyalahkan pihak-pihak yang tidak bertanggung jawab atas hal tersebut.” Tuan Rumah.”

Edgemere tidak akan dapat membayar gaji 283 karyawannya minggu depan tanpa pinjaman darurat yang dimiliki debitur sebesar $2 juta, InterCity mengatakan dalam tanggapannya.

Menanggapi tuduhan InterCity, Rachel Chesley, juru bicara Edgemere, mengatakan: “Tuduhan pemilik rumah kami tidak berdasar dan merupakan upaya untuk mengalihkan perhatian dari litigasi kami yang sedang berlangsung” yang antara lain menuduh pelanggaran kontrak dan konspirasi sipil.

Hubungan yang damai memburuk

Menurut pengajuan InterCity, Edgemere melakukan pembayaran sewa tepat waktu selama 22 tahun dengan “sangat sedikit komunikasi” antar entitas.

Indikasi pertama InterCity mengatakan mereka mengalami kesulitan di Edgemere adalah ketika mereka diminta menghadiri pertemuan musim panas lalu untuk membahas masalah keuangan fasilitas tersebut. Edgemere mengusulkan untuk mengubah sewa atau meminta fasilitas tersebut membeli properti tersebut, menurut InterCity.

Setelah pertemuan tersebut, InterCity mengatakan mereka menerima telepon dari kepala sekolah Edgemere dan mantan pengacaranya yang menyatakan bahwa sewa tersebut “ilegal”.

Sewa tersebut menyatakan bahwa setelah penghentian, properti dan semua perbaikan, termasuk bangunan Edgemere, akan dikembalikan ke InterCity. Dalam pengajuan minggu lalu, Edgemere mengatakan itu tidak sah karena InterCity tidak bersertifikat untuk memiliki atau mengoperasikan komunitas pensiun perawatan berkelanjutan di Texas.

“Edgemere tampaknya kini menyadari bahwa mereka mengadakan perjanjian sewa yang mungkin tidak sesuai dengan model bisnis yang dipilihnya,” kata pengajuan pengadilan dari InterCity, yang tidak menyewakan properti lainnya untuk perawatan berkelanjutan atau fasilitas tempat tinggal lansia lainnya. .

Model perawatan berkelanjutan Edgemere memungkinkan warga lanjut usia untuk memasuki berbagai tingkat perawatan tanpa berpindah tempat, namun memerlukan biaya masuk yang besar dari penghuni baru. Proyek-proyek tersebut bersifat padat modal dan membutuhkan utang dalam jumlah besar pada awalnya. Edgemere awalnya dibiayai oleh obligasi bebas pajak, yang dibiayai kembali pada tahun 2015 dan 2017.

Berita Pagi Dallas pertama kali melaporkan kesulitan keuangan Edgemere pada bulan Februari, menyusul berakhirnya perjanjian yang memungkinkan perusahaan untuk menunda pembayaran sewa bulanan kepada Intercity serta bunga dan pokok utang sebesar $109 juta.

Edgemere kehilangan $30 juta pada tahun 2021 dan gagal membayar kewajiban sewa dan hipoteknya. Beberapa hari sebelum sewa tanah akan berakhir secara otomatis pada bulan Maret, Edgemere disita oleh wali obligasi UMB Bank, yang menutupi kegagalan pembayarannya, termasuk sewa yang terhutang ke InterCity.

Apakah penghuni baru disesatkan?

InterCity mengklaim pernyataan pengungkapan yang diberikan Edgemere kepada penghuni baru untuk periode lima bulan dari akhir tahun 2021 hingga awal tahun 2022 berisi informasi palsu tentang persyaratan sewa, serta “informasi lama dan berpotensi tidak akurat” tentang situasi keuangannya.

Pernyataan pengungkapan Edgemere diubah sekitar tahun 2021 untuk mencakup informasi berikut: “Sewa tanah adalah untuk jangka waktu 55 tahun dan pada akhir jangka waktu yang disebutkan, pada bulan November 2054, Inter-City memiliki hak kontraktual, tetapi bukan hak kontraktual. hukum tidak. kewajiban, untuk membeli gedung Edgemere dan perbaikannya untuk nilai pasar wajar.”

InterCity mengatakan sewa yang tidak diubah menyatakan bahwa “bangunan dan perbaikan tidak bergerak” dikembalikan ke InterCity setelah penghentian sewa tanpa perlu pembelian.

Keputusan yang diubah tersebut memberi penghuni baru “rasa aman yang salah” tentang keuangan Edgemere dan potensi pembayaran jutaan dolar ketika masa sewa berakhir, klaim InterCity.

InterCity menyatakan keprihatinannya tentang pernyataan pengungkapan tersebut dan Edgemere memperbarui bahasanya pada tanggal 4 Februari dengan mengatakan “sewa tanah untuk jangka waktu 55 tahun dan pada akhir jangka waktu yang disebutkan, pada bulan November 2054, semua bangunan dan perbaikan akan dialihkan. ke Antar kota.” Pengungkapan yang diperbarui tertanggal 17 Februari menyatakan bahwa “laporan keuangan tahun 2019 tidak mencerminkan kondisi keuangan Edgemere secara akurat” dan bahwa perusahaan sedang dalam proses menyelesaikan laporan keuangan tahun 2020 yang telah diaudit.

InterCity mengatakan dalam pengajuannya bahwa beberapa penduduk baru Edgemere menandatangani kontrak dan memberikan deposit berdasarkan pernyataan pengungkapan palsu yang sebelumnya digunakan selama sekitar lima bulan.

Menanggapi klaim InterCity tentang bahasa pengungkapan sebelumnya, Chesley mengatakan, “laporan dan pengungkapan diperbarui dan/atau direvisi berdasarkan perubahan fakta, keadaan, dan informasi yang tersedia pada saat pelaporan, namun selalu dengan akurasi dan transparansi di garis depan. .”

Departemen Asuransi Texas adalah badan pengatur utama di negara bagian tersebut untuk komunitas pensiunan yang memberikan perawatan berkelanjutan dan menekankan pernyataan pengungkapan yang akurat, kata Katherine Pearson, profesor hukum senior di Dickinson Law School di Penn State dan pakar terkemuka dari komunitas pensiunan seperti itu. sebagai Edgemere.

Pearson mengatakan TDI menggunakan sistem peraturan berbasis keterbukaan yang mengharuskan komunitas peduli untuk mengungkapkan informasi akurat kepada konsumen tentang cara mereka beroperasi, siapa yang memberikan kontrak, dan cara mereka menangani keuangan.

TDI meninjau pengungkapan dan laporan keuangan yang diserahkan setiap tahun oleh komunitas perawatan berkelanjutan, kata juru bicara lembaga tersebut Ben Gonzales. Berita. Ketika ditanya tentang bahasa pengungkapan Edgemere, Gonzalez mengatakan dia tidak bisa berkomentar mengenai entitas spesifik yang diatur TDI.

Jaksa Agung negara bagian adalah lembaga penegak hukum TDI. Ketika ditanya apakah mereka sedang menyelidiki Edgemere, juru bicara Patty Ramon berkata, “Kantor kami telah berkomunikasi dengan Departemen Asuransi Texas mengenai masalah ini, karena mereka adalah otoritas pengatur dalam kasus khusus ini. Sebagai kebijakan yang sudah berlangsung lama di seluruh lembaga, kami tidak mengomentari penyelidikan aktif.”