Para tetangga menentang rencana penggantian gereja dengan apartemen

Itu adalah pertemuan komunitas paling jelek yang pernah saya hadiri di Dallas.

Balai kota tanggal 12 April, yang seolah-olah diselenggarakan untuk memberikan fakta tentang usulan pembangunan multi-keluarga di lokasi yang sekarang menjadi Gereja Kota Shoreline di Garland Road, turun ke tempat rendah yang menjijikkan.

Sebuah gereja yang satu-satunya dosanya adalah menjadi begitu sukses sehingga membutuhkan rumah yang lebih besar, telah diejek karena tidak memiliki “hati nurani Kristen”. Ancaman dibuat tentang “pelacur dan obat-obatan” yang akan segera dimiliki oleh wilayah Lochwood sebagai tetangganya.

Pejabat publik, terutama Anggota Dewan Kota Paula Blackmon, berulang kali diretas.

Semua ini membuat gembira orang-orang yang melolong dan berteriak, yang marah dengan usulan untuk menghancurkan gereja untuk dijadikan flat dan townhouse.

Hanya dua jam komunitas yang liar yang bisa saya ambil. Sesi yang bergejolak ini – orang-orang saling berbincang, mengambil mikrofon dan meneriakkan hinaan – bukanlah cara untuk mencapai solusi apa pun.

Mungkin cara yang tidak terorganisir dalam pertemuan apa pun ini berkontribusi pada hasil yang dicapai. Namun saya merasa muak karena orang-orang di sini menjadi sangat marah dan kasar satu sama lain.

Saya mengenal banyak penduduk Lochwood dan mereka lebih baik dari apa yang saya dengar malam itu.

Tapi inilah masalahnya. Setelah Anda melupakan nada buruk dan informasi yang salah dari pertemuan tersebut – dan memang hal ini memakan waktu beberapa hari bagi saya – beberapa dari mereka yang hadir menyatakan keprihatinan yang sah mengenai masalah yang sedang terjadi di masyarakat Dallas dan kota-kota sekitarnya.

Pertarungan keluarga tunggal vs. banyak keluarga semakin meningkat pada saat yang sama ketika Texas Utara sangat membutuhkan perumahan kelas pekerja.

Harga sewa meningkat di mana-mana. Persediaan perumahan terbatas. Menjadi padat – dan vertikal – sering kali merupakan respons terbaik, terutama di lokasi yang daratannya setinggi langit. Kepadatan yang dilakukan dengan benar akan menciptakan energi dan merangsang pertumbuhan bisnis, sesuatu yang dibutuhkan wilayah timur laut Dallas ini.

Namun, kita harus rajin dalam membentuk komunitas kita dan memberikan upaya ekstra kepada pembayar pajak untuk memastikan setiap proyek sesuai untuk lingkungan sekitar.

Saya akui saya merasa bingung mengenai apakah situs Gereja Shoreline City adalah tempat yang tepat untuk pengembangan khusus ini. Fakta bahwa zonasi satu keluarga akan berubah menjadi multi-keluarga, meskipun berada di Garland Road yang sibuk, bukanlah sesuatu yang bisa dianggap enteng.

Andai saja para penentang utama perkembangan ini tetap berpegang pada fakta dan terlibat secara konstruktif.

Kontroversi ini dimulai ketika Shoreline City Church, yang telah memiliki gedung bertingkat tinggi ini selama enam tahun terakhir, memutuskan untuk membeli kampus Highland Oaks Church of Christ yang jauh lebih besar, 3 mil sebelah utara.

Di antara calon pembeli yang mendekati Shoreline untuk mendapatkan rumahnya saat ini, tepat di utara Easton Road, adalah pengembang Ojala Partners yang berbasis di Dallas.

Ojala tidak membeli lahan seluas 7,25 hektar, namun ia memenangkan persetujuan awal pemerintah kota untuk perjanjian kemitraan publik-swasta – 75 tahun beroperasi bebas pajak – jika proyek tersebut berhasil mengatasi semua rintangan lain yang diperlukan.

Berdasarkan perjanjian tersebut, 49% apartemen akan disewa dengan harga pasar tertinggi yang bisa didapat Ojala dan 51% akan disisihkan untuk penghuni yang menghasilkan 80% Pendapatan Median Area, pedoman federal yaitu total pendapatan lokal sebesar $54,000. -$74.000.

Sewa yang diusulkan untuk unit-unit tersebut adalah $1.250 hingga $1.750, dengan harga pasar apartemen sekitar $300 lebih.

Kesepakatan “tidak ada pajak selama 75 tahun” merupakan penjualan yang sulit bagi negara-negara tetangga yang terdampak oleh penilaian properti mereka yang sangat tinggi.

Pemerintah kota berpendapat bahwa mereka perlu menawarkan subsidi – yang diizinkan berdasarkan instrumen Perusahaan Fasilitas Umum yang disahkan dua tahun lalu – untuk membantu mengurangi defisit 20.000 unit perumahan terjangkau yang dihadapi Dallas.

Proposal Garland Road, sebuah pembangunan serba guna dan berpendapatan campuran Kelas A, menargetkan apa yang oleh para pendukung perumahan disebut sebagai “kelompok menengah yang hilang”, yaitu penduduk yang diberi harga sewa di Dallas namun pendapatannya terlalu tinggi untuk memenuhi syarat untuk mendapatkan voucher perumahan.

Ojala kini menghadapi tantangan berat dalam membujuk Komisi Perencanaan Kota dan Dewan Kota untuk mengubah zonasi properti menjadi multi-keluarga. Telah lama ditetapkan sebagai rumah keluarga tunggal, yang juga memberikan gereja hak untuk bekerja di sana.

Kompleks apartemen dua lantai, Estancia Hills Apartments, sudah berdiri di antara beberapa jalan lingkungan Lochwood dan properti di sepanjang Garland Road.

Baik Blackmon maupun Komisaris Perencanaan Distrik 9 Michael Jung belum menawarkan dukungan mereka untuk proyek tersebut dan belum ada tanggal yang ditetapkan untuk permintaan zonasi.

Bahkan sebelum pertemuan masyarakat, Ojala membuat perubahan signifikan pada rencananya, menambahkan garasi parkir, townhouse dua lantai sebagai penyangga, dan kolam penampungan untuk mengurangi banjir di lingkungan sekitar.

Direktur pelaksana Ojala Daniel Smith mengatakan kepada saya pada hari Kamis bahwa pertemuan tanggal 12 April menghasilkan lebih banyak pekerjaan: Mengurangi jumlah unit apartemen dari 310 menjadi 300 dan menyempurnakan lanskap untuk melindungi privasi penduduk Lochwood dan melindungi pusat penitipan anak yang berdekatan.

Smith juga mengatakan bahwa meskipun gedung apartemen akan tetap berlantai empat, timnya sedang mempertimbangkan untuk mengurangi ketinggian keseluruhan dari 66 kaki menjadi 55 kaki.

Desain empat lantai bermasalah karena Rencana Visi Jalan Garland, yang disetujui oleh Dewan Kota pada tahun 2011 untuk memandu pembangunan, merekomendasikan maksimal tiga lantai.

Di antara sekitar 125 warga yang hadir dalam pertemuan komunitas tersebut, banyak yang tampaknya telah memutuskan untuk menentang rencana multi-keluarga. Yang lain jelas ingin menyukai usulan tersebut, namun masih memiliki kekhawatiran besar.

Salah satunya adalah Stephanie Ruibal, yang bersama suaminya Mark membesarkan empat anak di Yorkmont Circle, di sebelah properti gereja. Maklum saja, dia tidak ingin balkon dan jendela menggantung di halaman belakang rumahnya.

“Saya suka ide rencananya, tapi tidak suka detailnya,” katanya. “Orang-orang akan dapat melihat langsung ke halaman belakang rumah saya dan langsung ke kamar tidur saya.”

Wanita lain yang tinggal di dekat lokasi tersebut mempermasalahkan penerangan massal yang akan dihasilkan oleh proyek baru ini, namun ia mengatakan bahwa ia bersedia bekerja sama dengan pengembang untuk mencoba menemukan solusi.

Scott Robson, presiden Asosiasi Lingkungan Lochwood, yang mewakili 1.800 rumah di sebelah barat Garland Road, membuka pertemuan komunitas dengan perkenalan sipil yang jarang terjadi dari perwakilan Ojala: “Mereka akan melakukan pertunjukan anjing dan kuda poni tentang kepedulian mereka terhadap guru, perawat dan petugas pemadam kebakaran.… Ini adalah pertunjukan yang layak untuk ditampilkan di layar lebar.”

Sebagian besar penonton menyukai ini dan setiap adegan berikutnya.

Saya sangat terganggu dengan komentar yang ditujukan kepada Shoreline City Church. Robson mengimbau “rasa hati nurani Kristen dan kewajiban untuk hidup damai dengan semua orang” sebelum mengakhiri dengan menyamakan “Kasihilah sesamamu manusia seperti dirimu sendiri” dalam Alkitab dengan tanggung jawab Shoreline untuk tidak menjual kepada Ojala.

Daniel Poku, yang bekerja di bidang real estat dan bekerja di Shoreline, kemudian menjawab bahwa gerejanya yang berkembang pesat tidak dapat lagi mengoperasikan lokasinya saat ini. Saat ia mulai menceritakan kisahnya sendiri – saat menjadi mahasiswa di SMU, kata Poku, hidupnya diubah oleh Shoreline – ia sejenak disela oleh gumaman dan teriakan yang mengejek dari para penonton.

“Kami memikirkan hal ini, kami berdoa mengenai hal ini dan kami mempertimbangkan keputusan terbaik,” lanjutnya, diiringi seruan “Anda menjual kami” dan “apakah Anda benar-benar yakin ini adalah proyek berkualitas tinggi?” rusak

Seorang wanita yang mengidentifikasi dirinya sebagai guru veteran dan penghuni apartemen terdekat kemudian melawan faksi anti-Ojala ketika dia berbicara tentang kenaikan harga sewa sebesar $300 tahun lalu. “Saya adalah substansi yang hilang. … Di mana kami tinggal?”

Dia kemudian membalikkan keadaan dengan ayat Kitab Suci: “Siapakah sesamamu manusia? Orang yang menunjukkan belas kasihan. Dan saya tidak mendengar banyak belas kasihan di sini.”

Dia berhasil. Sebagian besar konten Neighbors baik-baik saja, tetapi gaya penyampaiannya berkisar antara kejam dan benar-benar penuh kebencian.

Ini adalah strategi yang bagus jika tujuan Anda adalah untuk diberi label NIMBY—tetapi bukan merupakan jalan untuk mendapatkan yang terbaik bagi lingkungan Anda.